Comprar ou alugar imóvel e o impacto na aposentadoria

Atualizado: 4 de Out de 2019

Finalmente uma resposta definitiva sobre a grande dúvida se você deve comprar ou alugar um imóvel. A resposta é depende. O que não depende é a necessidade de “resolver” o assunto imóvel.



Como assim “resolver” esse assunto? Significa chegar na aposentadoria com um imóvel próprio ou com aplicações financeiras suficientes que paguem o valor do aluguel.


Ainda confuso? Ao longo do texto vou tentar detalhar cada um dos quatro pontos que nos fizeram chegar a essa conclusão.


Comprar x alugar: o que é melhor financeiramente

Se você já possui o valor para comprar à vista o imóvel que está avaliando, para chegar à conclusão se é melhor comprar ou alugar, é preciso avaliar 3 principais fatores:


a. Qual o percentual do valor do aluguel em relação ao valor do imóvel - por exemplo, se o imóvel tem um custo de aquisição de R$ 300 mil, e para alugar este mesmo imóvel sairia R$ 1.200 por mês, esta relação é de 0,40% (1.200 dividido por 300.000).


b. Quanto rende a sua aplicação acima da inflação, ou seja, qual o juro real líquido que você consegue - por exemplo, se sua aplicação rende 0,50% líquido (após os impostos) ao mês, e a inflação mensal é de 0,25%, o juros real é de 0,25% ao mês (ou um pouquinho menos, pois, utilizando a fórmula correta, daria 0,2493%). Logo este é percentual de valorização real dos seus investimentos acima da inflação.


Então, se o juro real for menor que a relação entre aluguel/valor do imóvel, vale a pena comprar o apartamento. Pois caso você alugue e deixe aplicado o valor do imóvel, terá que retirar da aplicação um valor maior que o rendimento real, ou seja, ao longo dos anos terá um valor menor na aplicação do que o imóvel estará valendo, considerando que este se valorizará também pela inflação.


Hoje, 19/04/19, o juro real mensal líquido, considerando 100% do CDI (taxa base do mercado) e o IPCA (medida usada para inflação) dos últimos 12 meses, está em 0,06% ao mês, um valor abaixo do normal. Logo, com essa taxa, valeria a pena comprar o imóvel na maioria das situações. Em compensação, se substituirmos o IPCA pelo índice Fipezap, nosso juro real subiria para 0,45%, e com essa taxa, geralmente valeria a pena alugar o imóvel e manter o dinheiro numa aplicação financeira. Poderíamos fazer esta troca pois este é o índice que mede a valorização dos imóveis em algumas cidades, e como queremos saber o juro real acima da inflação dos imóveis, poderíamos utilizá-lo. Considerando o último ano, ele está em -0,19%, o que quer dizer que os imóveis, numa média, desvalorizaram nos últimos 12 meses.


Dessa forma chegamos no terceiro fator a ser avaliado:

c) Expectativas futuras para valorização do imóvel e do juro real - quanto mais você achar que o móvel vai se valorizar, mais pesa a decisão para comprá-lo. Quanto mais você acha que terá um bom rendimento na sua aplicação, acima da valorização do imóvel, mais pesa para você alugar e aplicar o seu dinheiro.


Olhando para o passado, nos últimos três anos os imóveis se desvalorizaram, enquanto que, em outros períodos, houve uma supervalorização. Se pesquisarmos períodos mais longos, as pesquisas dizem que a valorização dos imóveis tende a seguir o IPCA. Afinal, como decidir? Eu diria que depende se você acha que fará um bom negócio no seu imóvel ou fará um bom negócio nas suas aplicações.


Financiar x alugar: o que é melhor financeiramente

Para fazer essa avaliação você deve acrescentar mais um fator aos já citados na análise entre comprar x alugar: o CET (custo efetivo total) do seu financiamento. Mais do que a taxa de juros que os bancos informam, devemos olhar para o CET, que leva em consideração todas as outras tarifas e impostos do financiamento, além da taxa de juros.


Fazer este cálculo é um pouco mais complicado. Há algumas calculadoras disponíveis na internet, como a do Blog do Samy Dana, que chega numa boa estimativa (só não digo ótima, pois, para atender a várias situações possíveis de forma online, acaba não levando em consideração todos os fatores).


Mas a ideia básica é que quanto maior a rentabilidade da sua aplicação financeira em relação ao CET, menos vale a pena financiar. Mas é importante atentar para o fato de que este cálculo leva em consideração que você vai conseguir aplicar mensalmente o valor que pagaria de parcela no financiamento (após descontar o valor do aluguel). Por exemplo, se a sua parcela seria de R$ 2.300, e o seu aluguel é de R$ 1.300, considera que você investirá essa diferença de R$ 1 mil, pois dessa forma você vai acumular um valor suficiente para pagar o aluguel somente com o rendimento real das suas aplicações. Geralmente, exceto alguns períodos, o ideal seria fazer esse movimento.


Comprar x alugar: fatores subjetivos ao gosto da pessoa

Além dos fatores financeiros associados à compra ou ao aluguel de um imóvel existem os gostos pessoais. Para algumas pessoas, mesmo que alugar seja um pouco desvantajoso financeiramente, a flexibilidade de se mudar a qualquer hora pode ser determinante para a ela seguir alugando. Ou, para outras pessoas, mesmo que comprar não seja a melhor opção financeiramente, a segurança de ter uma moradia fixa pode pesar mais na decisão.


Criamos uma lista com alguns destes prós e contras, que pode ser acessada aqui. Se você tiver mais sugestões, não deixe de nos encaminhar.


Impacto do imóvel na aposentadoria

O gasto com moradia é um dos maiores nos orçamentos familiares. Seja juntando o dinheiro para comprar um, seja pagando a parcela do financiamento ou pagando um aluguel, ele geralmente é o maior percentual dos gastos mensais, e por isso é um assunto que requer atenção.


Se você chegar na aposentadoria com esse assunto resolvido, é um grande gasto mensal que não terá no futuro, e portanto, um alívio de parte do que deve economizar para alcançar a sua aposentadoria.


Portanto, a mensagem que eu deixo é: saber se é mais vantajoso comprar à vista, financiar ou aplicar é importante, mas mais importante que isso é começar a agir imediatamente para resolver esse assunto, seja da forma que preferir, comprando, financiando ou alugando e aplicando a diferença. O que certamente não é vantajoso é passar a vida inteira pagando aluguel do seu próprio bolso.


É compreensível que diversos motivos nos impeçam de conseguir resolver o assunto do imóvel, mas cabe a reflexão, dentro da realidade de cada um, se o motivo não é estar morando (ou almejar morar) num imóvel acima do próprio padrão de vida, pois, caso seja, esse impacto será sentido na aposentadoria. Lembrando que padrão de vida são os bens que possuímos, e não necessariamente o que nos faz feliz.



William Braathen

Cofundador da Vital


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